Un acheteur qui signe un compromis en juillet 2026 ne vit pas la même réalité que celui de janvier. Entre les deux, un choc géopolitique a rebattu les cartes du crédit, les ventes dans l’ancien ont marqué un coup d’arrêt en mars, et les écarts de prix entre biens rénovés et passoires thermiques n’ont jamais été aussi larges. On fait le point sur ce qui se passe concrètement sur le terrain.
Crédit immobilier en 2026 : des taux remontés après un faux départ
Début d’année, on pouvait encore emprunter dans des conditions favorables. La reprise amorcée en 2025 se prolongeait, les banques accordaient des financements à des taux attractifs, et les dossiers passaient. Le groupe BPCE note que la hausse du nombre de ventes mensuelles observée en janvier-février 2026 laissait présager une bonne année.
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Puis la guerre au Moyen-Orient, fin février, a provoqué un choc sur les marchés obligataires. Les taux d’emprunt sont repartis à la hausse, pas de façon spectaculaire, mais suffisamment pour réduire la capacité d’emprunt des ménages au moment même où le marché printanier aurait dû accélérer.
Concrètement, on observe que les banques restent ouvertes au crédit, mais avec une sélectivité accrue. Les profils sans apport ou avec des revenus irréguliers se voient opposer davantage de refus qu’il y a six mois. Le crédit immobilier est disponible, il n’est plus accommodant.
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Transactions immobilières : le coup d’arrêt de mars et ses suites
Le BPCE a publié un chiffre net : les ventes dans l’ancien ont reculé de 8 % en mars 2026 par rapport à mars 2025. Compte tenu du délai d’environ trois mois entre compromis et acte authentique, ce recul reflète des décisions prises en décembre-janvier, avant même le pic de tensions géopolitiques.
Depuis, les retours varient selon les territoires. Century 21 parle d’un niveau de transactions stable au premier semestre, mais en dessous des prévisions initiales. SeLoger décrit une reprise qui « peine encore à s’installer durablement ».
Ce que ces volumes traduisent pour les acheteurs
Un marché avec moins de transactions n’est pas forcément un marché bloqué. On constate plutôt un allongement des délais de vente et un pouvoir de négociation accru pour les acheteurs bien financés. Les vendeurs pressés acceptent des décotes, les autres retirent leur bien.
Pour un acquéreur avec un dossier solide, le contexte actuel offre paradoxalement plus de marge que le marché tendu de 2021-2022. Le rapport de force s’est inversé sur une partie du parc.
Prix immobiliers 2026 : la fracture DPE creuse les écarts
C’est probablement le phénomène le plus structurant de cette année. ERA, dans sa synthèse du premier semestre 2026, parle d’écarts de prix qui « n’ont jamais été aussi marqués ». La polarisation ne suit plus seulement la localisation géographique : elle oppose désormais les biens performants (DPE A-C, rénovation récente) aux logements énergivores.
- Les biens bien classés au DPE se vendent dans des délais proches de la normale, parfois avec plusieurs offres concurrentes dans les zones tendues
- Les passoires thermiques (DPE F-G) subissent des marges de négociation nettement plus élevées et des délais de vente qui s’étirent, les agences rapportant une défiance croissante des acheteurs
- Le segment intermédiaire (DPE D-E) reste le plus imprévisible : tout dépend du coût estimé de la rénovation et de la capacité de l’acheteur à l’intégrer dans son financement
Pour un investisseur, cela change la donne. Acheter un bien énergivore avec décote pour le rénover reste une stratégie valable, à condition de chiffrer précisément le coût de la rénovation énergétique avant l’offre. Sans ce calcul, la décote peut masquer un gouffre financier.
Investissement locatif en 2026 : le retrait silencieux des bailleurs privés
Le locatif traverse une dégradation que Foncia qualifie de « crise structurelle préoccupante ».
On assiste à un retrait durable des bailleurs privés du marché locatif. Les raisons s’accumulent : fiscalité perçue comme punitive, contraintes réglementaires croissantes sur la performance énergétique, plafonnement des loyers dans les zones tendues. Le résultat est un déséquilibre offre-demande qui pousse les loyers à la hausse dans les grandes métropoles, tout en décourageant les nouveaux investisseurs.
Ce que cela signifie pour un projet locatif
Investir dans le locatif en 2026 reste pertinent à une condition : cibler des biens qui ne nécessitent pas de travaux lourds de mise en conformité énergétique dans les deux à trois prochaines années. Les immeubles avec un DPE correct, situés dans des villes moyennes où la demande locative dépasse l’offre, présentent un meilleur couple rendement-risque que les grandes métropoles soumises à l’encadrement.
- Vérifier le calendrier d’interdiction de location lié au DPE avant tout achat locatif
- Privilégier les biens déjà rénovés ou classés C-D, pour lesquels la mise aux normes reste gérable
- Anticiper une vacance locative plus longue sur les biens mal classés, même dans les zones tendues
Marché du neuf : une convalescence qui dure
Le BPCE décrit un marché du neuf qui « reste convalescent ». La construction de logements neufs n’a pas retrouvé ses niveaux d’avant-crise, et les mises en chantier demeurent en retrait. Les promoteurs font face à des coûts de construction élevés et à une demande fragilisée par la remontée des taux.
Pour les acheteurs, cela se traduit par une offre neuve limitée et des prix qui ne baissent pas. Le neuf ne joue plus son rôle de soupape. Ceux qui visent un logement récent aux normes énergétiques actuelles doivent souvent se tourner vers l’ancien rénové, plus disponible mais plus complexe à évaluer.
Le marché immobilier en 2026 n’est ni en reprise franche ni en effondrement. C’est un marché fragmenté, où chaque projet d’achat ou d’investissement locatif exige une analyse fine du bien visé, de sa performance énergétique et du contexte de financement local.
